Gdy lokatorowi przyznano w wyroku eksmisyjnym, prawo do lokalu zamiennego, bądź prawo do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, lecz eksmisja została wstrzymana do czasu dostarczenia przez gminę odpowiedniego lokalu, właścicielowi przysługuje odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu w wysokości czynszu najmu oraz wysokości opłat, do których najemca byłby zobligowany gdyby Tytuł: Zasady eksmisji przy najmie okazjonalnym – pytanie na infolinię 800-676-676. Operator: Agnieszka Jędrzejczyk. poniedziałki 10:00 - 18:00. wtorek - piątek 8:00 - 16:00. 800 676 676 - połączenie bezpłatne z telefonów stacjonarnych oraz komórkowych. (22) 551 77 91 - połączenie płatne zgodnie z cennikiem operatora. Ponadto niepłacenie podatku rodzi skutki karne w postaci kary grzywny, a nawet pozbawienia wolności. Niezgłoszenie faktu uzyskiwania dochodu z najmu w urzędzie skarbowym może przez jakiś czas pozostać niezauważone. Jednak istnieje wiele sytuacji, w których fakt ten może wyjść na jaw, a tym samym narazić właściciela mieszkania na Opóźnienie najemcy z zapłatą czynszu otwiera wynajmującemu drogę do wypowiedzenia umowy najmu. Jednakże zakończenie stosunku najmu nie rozwiąże problemu zaległego czynszu. W celu jego uzyskania właściciel lokalu będzie musiał skierować sprawę do sądu. Ponadto wynajmującym przysługuje bardzo użyteczny środek dyscyplinujący niesumiennych najemców i zabezpieczający przed Zgodnie z treścią art. 380 § 2 kc, w wypadku braku odmiennej umowy, dłużnicy są zobowiązani do spełnienia świadczenia solidarnie. Innymi słowy, wynajmujący ma prawo żądać od każdego z najemców spłaty całości ceny czynszu. Na podstawie tego artykułu Kuba i Mateusz będą odpowiedzialni za spłatę całości wynagrodzenia dla 5 dni za nieopłacenie czynszu • 10 dni za naruszenia umowy najmu • Na terenie Chicago właściciel mieszkania musi Cię powiadomić przed podwyżką czynszu lub jeśli zdecyduje się nie przedłużać Twojej umowy najmu • 30-dniowe wypowiedzenie, jeśli mieszkasz w lokalu krócej niż 6 miesięcy • Za ukrywanie dochodów (niepłacenie należnego podatku) grozi grzywna. Rozliczanie podatku za wynajem mieszkania. Zgodnie z zasadami obowiązującymi do końca 2021 r. właściciel mieszkania miał do wyboru dwie formy opodatkowania: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (podatek ryczałtowy) lub na zasadach ogólnych (według skali 19. Nakaz i jego rozszerzenia tymczasowo zawieszają eksmisje za niepłacenie czynszu od 4 września 2020 r. do 31 lipca 2021 r., o ile jego stosowanie nie jest zabronione na mocy orzeczenia sądu federalnego. Tam, gdzie ma to zastosowanie, ochrona CDC może odroczyć eksmisję za niepłacenie czynszu, ALE OCHRONA NIE JEST AUTOMATYCZNA! Obowiązek wskazania pomieszczenia tymczasowego do którego ma zostać wykonana eksmisja spoczywa na gminie. Również wierzyciel (właściciel lokalu) i dłużnik może wskazać takie pomieszczenie. Stan prawny na dzień 20.11.2020 r. #} - Profesjonalne porady prawne świadczone przez kompetentnych prawników. Starannie zajmiemy się Twoim Eksmisja ma miejsce, gdy wynajmujący żąda od najemcy opuszczenia lokalu. Wynajmujący musi jednak zawiadomić najemcę o planowanej eksmisji oraz wszcząć postępowanie przed sądem. Zawiadomienie musi jasno wskazywać, że najemca zostaje eksmitowany, to jest musi opuścić lokal. tzI5z. OBIDO Odkrywaj Wynajem bez tajemnic Ilona Łyżczarz Opublikowano: 8 września 2020 Ten artykuł przeczytasz w: 6 minut Wynajmowanie mieszkania może dostarczyć wielu problemów, zwłaszcza jeśli trafi się na nieuczciwych i nieodpowiedzialnych lokatorów. Najczęściej wynajmujący muszą mierzyć się z niepłaceniem czynszu przez najemców albo też nieszanowaniem cudzej własności i dewastowaniem mieszkania lub części wspólnych w budynku. W tym artykule podpowiemy, co zrobić w sytuacji, gdy najemca nie płaci czynszu. Czego dowiesz się z tego artykułu? Kiedy najemca nie płaci czynszu, wynajmujący może podjąć odpowiednie kroki. Jednak na początku musi zapoznać się dokładnie z przepisami zawartymi w Kodeksie cywilnym oraz Ustawie o ochronie praw lokatorów. W tym artykule podpowiadamy, jak zgodnie z prawem poradzić sobie z problematycznym lokatorem, który zwleka z zapłatą czynszu. Dokładne uregulowania prawne oraz wynikające z nich prawa i obowiązki opisujemy poniżej. Przejdź do akapitów: Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu? Postanowienia w umowie Najemca nie płaci czynszu? Sprawdź regulacje Kodeksu cywilnego Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci czynszu? Co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu? Postanowienia w umowie Decydując się na rozpoczęcie wynajmowania mieszkania, koniecznie musisz poświęcić odpowiednią ilość czasu na kwestie związane z formalnościami. Umowa najmu mieszkania może zostać zawarta w dowolnej formie – nie jest tutaj zatem konieczne, aby została sporządzona formalnie i podpisana. Można też ją zawrzeć w sposób dorozumiany, na zasadzie umożliwienia innej osobie, aby korzystała z Twojego mieszkania w zamian za uiszczenie comiesięcznej kwoty. Oczywiście warto, aby taka umowa została sporządzona w formie pisemnej, dzięki czemu będzie można w jasny sposób ustalić prawa i obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Warto tutaj pamiętać jeszcze o dwóch istotnych kwestiach To, że umowa nie zostanie sporządzona w formie dokumentu, nie oznacza, że przestają obowiązywać przepisy z Ustawy o ochronie praw lokatorów. Dodatkowo przy sporządzaniu umowy najmu należy pamiętać o tym, aby określić czas, na który została ona zawarta. Jeśli dokument nie został sporządzony w formie pisemnej, a strony jedynie pomiędzy sobą ustaliły, że zostaje zawarta na okres przekraczający rok, będzie to oznaczało, że została zawarta na czas nieoznaczony (art. 660 Kodeksy cywilnego) – a wypowiedzenie takiej umowy ze strony wynajmującego może być dość problematyczne. ​​Sporządzając dokument, warto pamiętać o tym, aby umowa była poprawna i zawierała wszystkie niezbędne punkty – zwłaszcza te odnoszące się do czasu trwania najmu oraz warunków wypowiedzenia. Celem umowy jest jasne określenie praw i obowiązków obydwu ze stron: wynajmującego i najemcy. Trzeba tutaj też załączyć protokół zdawczo-odbiorczy, który pomoże w weryfikacji stanu mieszkania, aby sprawdzić, czy nie pogorszył się on podczas wynajmu. Najemca nie płaci czynszu? Sprawdź regulacje Kodeksu cywilnego Kodeks cywilny określa prawa i obowiązki wynajmującego i lokatora. Jednak decydując się na wynajem mieszkania, warto wiedzieć, że umowa najmu nie jest regulowana jedynie za pomocą przepisów Kodeksu cywilnego – tak naprawdę Kodeks cywilny pełni tutaj rolę pomocniczą. Najważniejsza przy wynajmie mieszkania jest Ustawa o ochronie praw lokatorów, o czym nie możesz zapominać. Tych przepisów nie da się też wykluczyć – nawet jeśli nie zawrzesz ich w umowie i oprzesz wszystko na Kodeksie cywilnym – Ustawa o ochronie praw lokatorów nadal będzie obowiązywała i musisz się do niej stosować. Najważniejszym przepisem, który odnosi się do kwestii niepłacenia czynszu, jest Art. 672 Kodeksu cywilnego, który mówi, że jeśli najemca spóźnia się z zapłatą czynszu za co najmniej 2 pełne okresy płatności, wtedy wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Oczywiście należy pamiętać o tym, że przy zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu należy takie wypowiedzenie poprzedzić wezwaniem do zapłaty – wezwanie musi mieć koniecznie formę pisemną. ​​Dodatkowo według Art. 685 Kodeksu cywilnego wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca korzysta z lokalu w niewłaściwy sposób, niezgodny z obowiązującym porządkiem domowym albo sprawia, że korzystanie z innych lokali w budynku staje się uciążliwie. Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci? Jeszcze zanim zdecydujesz się na wynajem mieszkania, musisz pamiętać o tym, że najemców chroni prawo lokatorów, a co za tym idzie w razie problemów z najemcą nie tak łatwo się go pozbyć. Tak naprawdę, jeśli najemca sprzeciwia się opuszczeniu najmowanego mieszkania pomimo zastosowanych kroków, jedynym sposobem rozwiązanie tego problemu jest wyrok sądowy i eksmisja. Wyjściem z tej sytuacji może być zrezygnowanie ze standardowego najmu i zdecydowanie się na najem okazjonalny, który ma na celu ochronę praw właścicieli mieszkań. Taką umowę z nieuczciwym najemcą łatwiej rozwiązać, ponieważ najemców nie chroni prawo lokatorów. Jeśli właściciela i lokatora łączy standardowa umowa najmu i najemca nie płaci czynszu, nie pomagają też żadne rozmowy ani żadne wezwanie do zapłaty, można zdecydować się na 3 rozwiązania. Wśród sposobów, które chronią właścicieli przed niepłacącymi lokatorami można wymienić: żądanie odsetek, wypowiedzenie umowy, wytoczenie sprawy w sądzie. Przepisy Kodeksu cywilnego dają właścicielowi mieszkania prawo do żądania odsetek od lokatora za czas opóźnienia w płaceniu czynszu. Odsetki mogą zostać naliczone od kwoty czynszu albo od czynszu i pozostałych opłat. To jaka będzie wysokość odsetek, zależy od stopy procentowej, która jest ustalona przez Narodowy Bank Polski. ​​W sytuacji, gdy lokator nie opłaca czynszu przez pełne 2 okresy, wynajmujący ma prawo, aby wypowiedzieć umowę wynajmowanego lokalu. Należy tylko pamiętać, że przed wypowiedzeniem umowy należy o takim zamiarze najemcę poinformować na piśmie i wysłać wezwanie do zapłaty zaległych kwot, a także wyznaczyć mu dodatkowy miesiąc, aby spłacił zaległości oraz bieżące opłaty. Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci czynszu pomimo zastosowania powyższych sposobów? W ostateczności, jeśli poprzednie rozwiązania nie przyniosły oczekiwanego efektu, można zdecydować się na załatwienie sprawy w sądzie. Jeśli zadłużenie najemcy nie przekracza 20 000 złotych, sprawa zostanie załatwiona w postępowaniu uproszczonym, dlatego ważne jest, aby na dochodzenie swoich praw drogą sądową zdecydować się, zanim zadłużenie przekroczy tę kwotę. Jeśli nawet po wydaniu wyroku przez sąd najemca nadal nie spłaci swoich zaległości, wtedy właściciel może uzyskać tytuł wykonawczy i dokonać egzekucji. W toku egzekucji możliwe są dwie opcje: zajęcie wynagrodzenia najemcy za pracę albo zastaw rzeczy ruchomych należących do najemcy. Należy tutaj pamiętać, że niektórych osób nie da się eksmitować, niezależnie od wyżej podjętych kroków. Wśród nich znajdują się kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne, obłożnie chore, osoby posiadające status bezrobotnego, a także osoby małoletnie. Tych lokatorów można eksmitować, dopiero gdy zostanie im przyznany lokal socjalny, do którego będą mogły się przeprowadzić. ​​Dobrym sposobem, aby uchronić się przed problematycznymi lokatorami – jeszcze zanim zaczniesz wynajmować swoje mieszkanie – jest skorzystanie z pomocy agencji nieruchomości i zlecenie jej zajęcia się sprawami związanymi z wynajmem mieszkania. Agencja bardzo zwraca uwagę na osoby, które mają zacząć najmować mieszkanie – weryfikuje je i sprawdza ich możliwości finansowe, aby mieć pewność, że sprostają zobowiązaniom finansowym. Nieuczciwi lokatorzy mają mniejsze skrupuły wobec samego właściciela niż agencji nieruchomości. Jeśli zastanawiasz się, co zrobić, gdy najemca nie płaci czynszu, warto abyś dobrze poznał Ustawę o ochronie praw lokatorów, która zabezpiecza najemców, także tych nieuczciwych. Niestety pozbycie się problematycznego lokatora może sprawić niemałe kłopoty, dlatego musisz być świadomy tego, w jaki sposób możesz sobie poradzić w takiej sytuacji. Dobrym wyborem, by ustrzec się przed nieuczciwymi najemcami i móc w szybszy sposób pozbyć się ich z mieszkania jest zawarcie najmu okazjonalnego. Sprawdź także jakie prawa i obowiązki ma wynajmujący, a jakie najemca. Kolejny artykuł Wynajmujesz mieszkanie, a najemca zaczął sprawiać problemy? Jeśli rozmowy nie przynoszą oczekiwanych rezultatów, powinieneś dowiedzieć się, z jakich powodów może nastąpić wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego, tak aby było to zgodne z prawem. Za niepłacenie czynszu w terminie może grozić nawet eksmisja. Dlatego warto wystąpić o obniżenie go, albo kwestionować zbyt wygórowane podwyżki. Nie można jednak bezzasadnie odmówić płacenia czynszu. Czy można nie płacić zawyżonego czynszuWłaściciel domu, w którym wynajmuję mieszkanie, coraz częściej podnosi czynsz. Uważam, że podwyżki te są nieuzasadnione. Negocjacje z nim nie odniosły żadnego skutku. Czy bez narażenia się na sankcje mógłbym zaprzestać płaceniaNie Lokator nie może samowolnie zaprzestać płacenia czynszu, nawet wówczas, gdy uważa, że podwyżki następują zbyt często i są w nieuzasadnionej wysokości. Natomiast może rozpocząć całą procedurę zmierzającą do zakwestionowania takich podwyżek. Samowolne zaprzestanie płacenia czynszu bez względu na przesłanki, które to spowodowały, może przyczynić się nawet do rozwiązania umowy najmu i konieczności opuszczenia zajmowanego właściciel chce podwyższyć czynsz, to lokator powinien sprawdzić, czy dotychczasowa wysokość czynszu została wypowiedziana najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin ten wynosi trzy miesiące, chyba że strony w umowie ustaliły dłuższy. Właściciel musi wysokość czynszu wypowiedzieć na piśmie pod rygorem ma obowiązek płacić wyższy czynsz dopiero wówczas, gdy zostały zachowane wszystkie procedury związane z wypowiedzeniem jego dotychczasowej wysokości. Gdyby na przykład właściciel nie dokonał wypowiedzenia na piśmie, to takie wypowiedzenie nie będzie ważne i nie będzie wiązało lokatora. W tej sytuacji nie ma on obowiązku płacić podwyższonego czynszu. Natomiast musi uiszczać go w dotychczasowej wysokości. Niepłacenie różnicy między podwyższonym czynszem a dotychczasowym nie będzie mogło zostać uznane za samowolne niepłacenie czynszu i z tego tytułu lokatorowi nie będą groziły żadne prawna• Art. 8a ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).Czy potrzebne jest uzasadnienieWłaściciel nie przedstawił przyczyny podwyżki czynszu i jej kalkulacji. Czy lokator może się tego od niego domagać?Tak Wprawdzie właściciel budynku ma prawo podwyższać czynsz, zachowując przy tym wymagane procedury, ale na żądanie lokatora powinien przedstawić przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Ma to miejsce wówczas, gdy podwyżka spowoduje, że wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokali, albo też podwyżka następuje z poziomu wyższego niż te 3 proc. wartości żądaniem przedstawienia uzasadnienia i kalkulacji lokator musi wystąpić do właściciela na piśmie. Z kolei w ciągu 14 dni od otrzymania żądania lokatora właściciel powinien na piśmie przedstawić przyczynę podwyżki i prawna• Art. 8a ust. 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).Czy podwyżka czynszu obowiązuje od razuWłaściciel podniósł wysokość czynszu, który do tej pory płaciłem. Wręczył nam wypowiedzenia na piśmie i od razu domaga się wyższej kwoty. Czy ma rację?NieJeżeli lokator nie będzie odwoływał się od podwyżki, to wówczas przyjmuje się, że decyduje się płacić wyższy czynsz. W innej wysokości płaci go jednak dopiero od upływu terminu wypowiedzenia. Natomiast w czasie okresu wypowiedzenia płaci go w dotychczasowej wysokości. Właściciel budynku nie może się od niego domagać, aby już od momentu doręczenia mu pisma o podwyżce płacił więcej. Takie żądanie byłoby nieuzasadnione i za odmowę lokatorowi nie groziłyby żadne prawna• Art. 8a ust. 6b ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).Czy można dokonać potrąceń z czynszuWłaściciel kamienicy jest moim dobrym znajomym. Pożyczyłem mu pieniądze, a on zwleka już pół roku z ich oddaniem. Czy mogę sam potrącić tę kwotę z czynszu i nie płacić czynszu przez kilka miesięcy?NieNajemca nie może samowolnie dokonywać potrąceń z czynszu. Powinien go płacić w ustalonej między stronami wysokości. Ma prawo jednak negocjować z właścicielem spłatę pożyczki i zaproponować mu, że zwalnia go z obowiązku zapłaty na przykład w zamian za możliwość niezapłacenia trzymiesięcznego czynszu. Gdyby takie negocjacje się powiodły, to wówczas radzimy zawrzeć w tej sprawie umowę z właścicielem budynku, aby nie wycofał się z samowolne zaprzestanie płacenia czynszu, nawet wówczas gdy właściciel jest dłużnikiem najemcy, może doprowadzić do tego, ze wypowie mu umowę najmu. Na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, można tę umowę wypowiedzieć, gdy lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu przez co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego terminu - 1 miesiąc - do zapłaty bieżących i zaległych prawna• Art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( nr 31 z 2005 r., poz. 266 z późn. zm.).Czy można wnieść pozew do sąduWiele osób boi się wnieść pozew do sądu w sprawie podwyżki, aby nie narazić się na eksmisję. Czy można zakwestionować podwyżkę czynszu przed sądem?TakMożna zakwestionować zasadność podwyżki przed sądem, wnosząc pozew do wydziału cywilnego tego sądu. Przed sądem lokator musi wówczas twierdzić, że podwyżka była nieuzasadniona albo uzasadniona w niższej wysokości. Natomiast udowodnienie zasadności podwyżki ciąży wówczas na właścicielu budynku. W takim przypadku należy przeprowadzić kalkulację kosztów oraz liczyć się z tym, że sąd powoła biegłego, za opinię którego trzeba będzie lokator przegra sprawę, ponieważ właścicielowi uda się udowodnić, że mógł domagać się podwyżki w tej wysokości, to wówczas nie tylko nie będzie płacił niższego czynszu, lecz również poniesie koszty postępowania toczącej się sprawy w sądzie lokator musi płacić czynsz w dotychczasowej wysokości aż do dnia uprawomocnienia się wyroku. Gdyby jednak przegrał sprawę, to wówczas musi zapłacić wyrównanie czynszu. Jest to kwota odpowiadająca różnicy między podwyższonym czynszem zapłaconym do tej pory za okres od upływu terminu wypowiedzenia. Powinien uiścić ją dobrowolnie, nie czekając na wezwanie właściciela budynku. W przeciwnym razie będzie w zwłoce i wówczas musiałby uiścić odsetki ustawowe od tej prawna• Art. 8a ust. 5 i 6 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).Czy można nie przyjąć podwyżki czynszuCzy ciężka sytuacja finansowa może usprawiedliwić niepłacenie czynszu? Czy można wówczas nie wyrazić zgody na podwyżkę?NiePowołując się na ciężką sytuację finansową, lokator nie może odmówić płacenia czynszu. Natomiast każdy lokator może odmówić przyjęcia podwyżki lub zakwestionować jej który od właściciela kamienicy otrzyma zawiadomienie o podwyżce czynszu, ma prawo w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego zajmuje okresie wypowiedzenia lokator odprowadza czynsz w dotychczasowej wysokości. Właściciel budynku nie może domagać się, aby zapłacił wyższą kwotę. Stosunek prawny rozwiąże się wówczas automatycznie po upływie okresu wypowiedzenia czynszu, najczęściej jest to okres trzech miesięcy. Właściciel budynku nie musi już wówczas wręczać mu dodatkowego wypowiedzenia umowy najmu. Gdyby po upływie tego czasu nie chciał się sam dobrowolnie wyprowadzić i przebywał w mieszkaniu nadal, to wówczas zajmować je będzie bez umowy. Takie bezumowne korzystanie z lokalu jest powodem do wszczęcia przeciwko niemu postępowania o prawna• Art. 8a ust. 5 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).Czy gmina może obniżyć czynszCzy w indywidualnych przypadkach można domagać się obniżenia czynszu przez gminę?TakW indywidualnych przypadkach gmina może obniżyć czynsz w mieszkaniach komunalnych, które wchodzą w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Ustala go wówczas poniżej stawki czynszu za l mkw. powierzchni użytkowej lokalu, według którego płacą czynsz pozostali najemcy. Taką obniżkę czyszu może zastosować jednak tylko do najemców o obniżonych dochodach, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale odpowiedniego organu lub zarządzeniu wojewody. Jednak nie wszyscy zainteresowani obniżką otrzymają ją w takiej samej wysokości. Kwota jest zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu w gospodarstwie domowym udzielana jest na wniosek zainteresowanego na okres do 12 miesięcy. Gdyby jednak ten niski dochód nadal się utrzymywał, to wówczas lokator ma prawo wystąpić z wnioskiem o dalszą obniżkę. Otrzyma ją na dalszych 12 miesięcy. Z takiego obniżenia może skorzystać nawet kilka otrzymać obniżkę, najemca powinien złożyć wniosek oraz dołączyć do niego deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego. Gdyby okazało się, że lokator przedstawia dokumenty świadczące o jego niskich dochodach, a w rzeczywistości jego stan majątkowy jest znacznie wyższy, to wówczas właściciel budynku może odstąpić od obniżenia mu czynszu. W razie deklaracji majątkowej niezgodnej z prawdą trzeba zwrócić 200 proc. nienależnie otrzymanego obniżenia prawna• Art. 7 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz Czy spłata zadłużenia może zatrzymać eksmisję? Z Pani wyjaśnień wynika, że za niezapłacenie czynszu orzeczona została przez sąd, w stosunku do Pani i Pani dzieci eksmisja. Nie podaje Pani informacji, czy sąd przyznał Pani lokal socjalny, wskazała Pani jedynie, że został Pani przyznany lokal komunalny przez gminę oraz okoliczność, iż obecnie zajmowane mieszkanie zostało zaadaptowane na lokal mieszkalny nakładem Pani środków finansowych z istniejącego strychu. Obecnie posiada Pani środki odpowiednie do pokrycia zadłużenia. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Dopiero po uprzedzeniu Pani o wypowiedzeniu umowy, zgodnie z powyższym przepisem, gmina mogła wystąpić w stosunku do Pani z pozwem o eksmisję z lokalu. Nakaz opuszczenia lokalu mieszkalnego Z Pani relacji wynika, że sąd uznał roszczenie o eksmisję za zasadne i nakazał Pani opuszczenie lokalu (mimo braku Pani informacji o sprawie sądowej, sprawa sądowa musiała się odbyć, jeżeli mówimy o eksmisji Pani z lokalu). Obecnie gmina wezwała Panią do dobrowolnego opuszczenia lokalu w terminie 3 dni, proponując lokal jednoizbowy. Jak wynika z powyższego, roszczenie gminy jest zasadne. Obecnie natomiast uregulowanie przez Panią należności może, ale nie musi, spowodować zawarcia nowej umowy najmu lokalu komunalnego. Poprzednia podstawa Pani zamieszkania – umowa najmu – została wypowiedziana i dlatego przestała obowiązywać. Obecnie więc zajmuje Pani lokal bez podstawy prawnej. Oczywiście jeżeli sąd jeszcze nie orzekł eksmisji, to jej zasadność będzie jeszcze badana przed sądem w sprawie o eksmisję i sąd ewentualnie będzie badał przyznanie Pani lokalu socjalnego. Zasady wynajmowania lokali wchodzących do zasobów mieszkaniowych gminy Wracając do sprawy – gmina może, a nie musi zawrzeć z Panią ponownie umowy najmu. Postanowienia odnośnie zasad wynajmowania lokali wchodzących do zasobów mieszkaniowych gminy powinny być wskazane w regulaminie zasad wynajmowania lokali komunalnych uchwalanym w każdej gminie. Przykładowo dla Miasta Krakowa, istnieje taki akt prawny wyrażony w uchwale Nr LVIII/795/12 Rady Miasta Krakowa z dnia 10 października 2012 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej Kraków oraz tymczasowych pomieszczeń. „Zgodnie z § 28 tego regulaminu: 1. W przypadku uregulowania należności, dopuszcza się ponowne zawarcie umowy najmu dotychczas zajmowanego lokalu na wniosek osób: 1) wobec których z przyczyn wymienionych w art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów została wypowiedziana umowa najmu lub orzeczona eksmisja z lokalu, jeżeli osoby te nadal zajmują przedmiotowy lokal; 2) które pozostały w lokalu po śmierci lub po opuszczeniu go i wymeldowaniu się byłego najemcy pod warunkiem, że stale zamieszkiwały z nim przez okres nie krótszy niż pięć lat do jego śmierci lub wyprowadzenia się (dotyczy to: małżonków niebędących współnajemcami lokalu, zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, powinowatych w linii prostej, osób przysposobionych lub przysposabiających, osób małoletnich przyjętych na podstawie orzeczenia sądu na wychowanie, osób pozostających faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą). 2. Uprawnienie, o którym mowa w ust. 1, ma zastosowanie w przypadku, gdy przywrócenie tytułu prawnego do lokalu jest zgodne z zasadami racjonalnego gospodarowania zasobem a także w sytuacji, gdy wnioskodawcy lub jego małżonkowi nie przysługuje tytuł prawny do lokalu mieszkalnego lub innej nieruchomości bądź jej części mogący stanowić podstawę do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Osoby ubiegające się o przywrócenie tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, o których mowa w ust. 1 pkt 2, muszą spełniać kryterium niskiego dochodu określone w § 4 ust. 1 pkt 2 niniejszej uchwały obliczonego za rok poprzedzający rozwiązanie umowy najmu z poprzednim najemcą; w przypadku gdy zdarzenie mające wpływ na określenie okresu, za który obliczany jest dochód nastąpiło wcześniej niż 5 lat przed złożeniem wniosku weryfikacja i rozliczanie dochodu następuje zgodnie z zasadą określoną w § 46 ust. 6-8 niniejszej uchwały. 3. W przypadkach określonych w ust. 1 dopuszcza się odmowę wyrażenia zgody na zawarcie umowy najmu zajmowanego lokalu w szczególności, gdy: 1) powierzchnia lokalu przekracza normatywną powierzchnię użytkową przyjętą na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o dodatkach mieszkaniowych; § 24 ust. 3 zdanie drugie niniejszej uchwały stosuje się odpowiednio; 2) lokal położony jest w strefie określonej uchwałą w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy, w której lokale odzyskane w wyniku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu oraz pozyskane w innej formie nie są przeznaczane na wynajem związany z realizacją pomocy mieszkaniowej Gminy; 3) osoby pozostające w lokalu naruszają zasady współżycia społecznego, w takim przypadku podejmuje się działania mające na celu odzyskanie lokalu; 4) w okresie wymaganych 5 lat wspólnego zamieszkiwania z byłym najemcą wnioskodawca lub jego małżonek zawarli umowę najmu innego lokalu mieszkalnego lub zostali uprawnieni do wspólnego zamieszkiwania w nim z najemcą; 5) po wypowiedzeniu stosunku najmu ze względu na nieuregulowane należności zaistniała przesłanka do jego rozwiązania z innego tytułu; 6) wnioskodawca albo jego małżonek po dniu 3 października 2003 roku: a) zbyli lub utracili tytuł prawny do lokalu albo budynku mieszkalnego przysługujący im w całości bądź w części i pozwalający na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych; b) zbyli lub utracili tytuł prawny do lokalu, budynku mieszkalnego lub innej nieruchomości w całości bądź w części, uzyskując w zamian ekwiwalent umożliwiający samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych; […] 8) wnioskodawca objęty jest wyrokiem eksmisyjnym bez prawa do lokalu socjalnego lub ostateczną decyzją administracyjną, z zastrzeżeniem § 12 niniejszej uchwały. 4. W przypadkach, kiedy wyłączną przyczyną odmowy ponownego zawarcia umowy najmu jest sytuacja określona w ust. 3 pkt 1 lub 2 przysługuje prawo do innego lokalu o powierzchni nieprzekraczającej normy, o której mowa w ust. 3 pkt 1”. Możliwość ponownego zawarcia umowy najmu przez gminę po wypowiedzeniu poprzedniej umowy na skutek zadłużenia w opłatach czynszu Bardzo podobne regulacje istnieją w innych gminach miejskich. Przewidują one możliwość ponownego zawarcia umowy najmu przez gminę po spełnieniu określonych warunków. Gmina jednak w tym przypadku ma dużą swobodę decyzyjną. Co do zwrotu nakładów na adaptację strychu, tę kwestię reguluje umowa między gminą a Panią. Jeżeli brak takiej umowy – będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego. Zasadą jest, że wynajmujący (gmina) powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Stanowi o tym art. 662 § 1 Nie ma jednak przeszkód, aby strony porozumiały się co do innego, gorszego stanu rzeczy, w jakim zostanie ona wydana. Wówczas najemca będzie mógł we własnym zakresie doprowadzić przedmiot najmu do stanu przydatności. Wskazane jest, i to dla obu stron, sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego przy wydaniu lokalu najemcy, jak również uzupełnienie opisu stanu technicznego lokalu oraz jego wyposażenia dokumentacją zdjęciową. Pani jako najemca powinna pamiętać także o domniemaniu wyrażonym w art. 675 § 3 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Jeżeli więc w momencie wydania rzeczy nie nadaje się ona do takiego użytku (np. lokal jest zdewastowany, w mieszkaniu nie działa ogrzewanie), to w interesie najemcy leży dokładne udokumentowanie stanu rzeczy na dzień jej wydania, czy to w samej umowie, czy właśnie we wspomnianym protokole. Dokonanie zmian i koniecznych napraw w mieszkaniu wynajętym od gminy Przez czas trwania najmu powinna Pani używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie. Jeżeli natomiast umowa milczy na ten temat, najemca obowiązany jest używać rzeczy w sposób odpowiadający jej właściwościom i przeznaczeniu. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. W praktyce umowy najmu zazwyczaj stanowią, że określone zmiany w przedmiocie najmu (np. przebudowy, adaptacje, także te niezmieniające samego przeznaczenia lokalu) mogą się odbywać tylko za zgodą wynajmującego. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, wynajmujący (gmina) zobowiązana jest do dokonania lub pokrycia napraw koniecznych, czyli takich, bez których rzecz nie nadawałaby się do umówionego użytku. Najemca powinien niezwłocznie powiadomić wynajmującego o zaistniałej potrzebie dokonania napraw i wyznaczyć mu odpowiedni termin na ich wykonanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu najemca może samodzielnie dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. Najemca, który dokonał koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu. Gminy nie obciążają natomiast drobne nakłady wynikające ze zwykłego używania rzeczy (które obowiązany jest ponosić najemca) oraz nie musi on przywracać stanu poprzedniego najętej rzeczy, jeśli została ona zniszczona z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi. W tym drugim przypadku umowa najmu wygaśnie, ponieważ świadczenie wynajmującego stanie się nie z jego winy niemożliwe do spełnienia. Jak już wspominałem, gmina z pewnością wydała zgodę na adaptację i zawarła z Panią określoną umowę, której postanowienia obowiązują. Jeżeli nie, moim zdaniem proszę spróbować rozliczyć nakłady (przecież gmina Pani kosztem zyskała dodatkowe pomieszczenie). Reasumując, jeżeli umowa najmu została wypowiedziana, obecnie zajmuje Pani lokal bez podstawy prawnej. Jeżeli orzeczona już została eksmisja, to gmina może skierować sprawę o opróżnienie lokalu do komornika. W przeciwnym razie proszę próbować ponownego zawarcia umowy w oparciu o obowiązujący w mieście regulamin zasad wynajmowania lokali. Decyzja zależy od uznania gminy. Proszę próbować pozostać w lokalu, tzn. wysłać pismo do gminy o zawarcie ponownej umowy najmu i rozpocząć spłatę zadłużenia. Przecież mimo eksmisji dług za mieszkanie nadal będzie na Pani ciążył. Kto wie, jaka będzie decyzja gminy – może gmina zaproponuje nie lokal socjalny, którego standard jest, jak wiadomo, niższy, a inny lokal komunalny tylko z mniejszym metrażem. Eksmisja z lokalu trwa dosyć długo, a w okresie od listopada do marca w ogóle jest niemożliwa. Należy pamiętać, że kosztami ewentualnej eksmisji będzie obciążona Pani. Proszę próbować negocjować z gminą. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .